Jak wycenić hotel uznanej sieci międzynarodowej?

Wycena wartości hotelu jest sprawą dość złożoną. Przede wszystkim wymaga ustalenia, co tak naprawdę jest przedmiotem wyceny: czy hotel jako przedsiębiorstwo (m in. obiekt, wyposażenie, personel, portfel klientów) czy tylko nieruchomość hotelowa.

Jest to ważne o tyle, że w przypadku wyceny hotelu jako przedsiębiorstwa otrzymujemy wartość będącą wynikiem “pracy” dwóch składowych: nieruchomości hotelowej (tzw. udział właściciela) i pozostałych czynników (tzw. udział operatora). Ważne jest też ustalenie, jakiego rodzaju wartość podlega oszacowaniu: może być to wartość rynkowa, godziwa, odtworzeniowa, likwidacyjna a także np. wartość indywidualna dla konkretnego inwestora zainteresowanego nabyciem hotelu.

Powyższe okoliczności rzutują na wybór podejścia i metody szacowania. Zazwyczaj hotele wyceniane są w tzw. podejściu dochodowym tzn. na bazie osiąganego dochodu operacyjnego netto. W pewnych przypadkach możliwe jest jednak zastosowanie podejścia porównawczego wykorzystującego transakcje obiektami podobnymi, o ile oczywiście transakcje takie zaistniały na rynku i są dobrze znane rzeczoznawcy.

Oczywiście podane powyżej zasady to jedynie początek. Realnie dokonywana wycena jest procesem wymagającym:

• dobrej współpracy właściciela hotelu z rzeczoznawcą,
• udostępnienia pełnej i wiarygodnej dokumentacji ekonomiczno-prawnej,
• zaangażowania i solidności obu stron tj. właściciela hotelu i rzeczoznawcy,

– a także oczywiście profesjonalnej wiedzy i doświadczenia rzeczoznawcy w zakresie metodologii oraz praktyki wyceny tak złożonych obiektów, którymi są hotele (zwłaszcza te wysokogwiazdkowe i należące do uznanych sieci międzynarodowych).

O wycenie takich właśnie uznanych hoteli miałem okazję mówić 18 października podczas wykładu dla ok. 140 słuchaczy podczas XIV Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych w Świeradowie-Zdroju, a także odpowiadać na pytamia podczas licznych rozmów kuluarowych.